《第一地產》：您如何看待限購令可能擴至二三線城市的消息？如果成為現實，對張家界樓市會產生怎樣的影響？
黃孝錦：限購令極大地打壓了全國大中城市的房價和銷售量，按下葫蘆起來瓢，二三線城市的房地產市場正在房價上漲幅度上領跑全國。究其原因，主要有以下四點：
一、隨著大中城市房地產市場發展的成熟，而且國家的調控政策一浪高過一浪，導致其房價滯漲甚至下跌。在大中城市投資房地產的回報率逐年降低，許多大型房地產企業將開發目標轉向二三線城市，大肆圈地，在提升當地樓盤品質的同時，也使得當地的房地產投資和需求不斷升溫，房價上漲。
二、在目前中國CPI漲幅過大的情況下，許多手上有閑散資金的人群，仍把投資保值的目光放在房地產上。在大中城市限購的情況下，這些閑散資金有一大部分進入周邊二三線城市的樓市中。這種現象在沿海地區尤為明顯，導致其房地產價格大幅上升。
三、前幾年的房地產發展主要集中在大中城市，許多市、縣級城市的房地產仍處于開發的初級階段甚至是待開發階段，房價基數普遍較低。隨著當地房地產市場走向成熟，樓盤品質提高，房價上漲是必然的也是必須的。
四、隨著中國經濟的發展，三線城市的城市化進程加快，各鄉鎮進入城市購買住宅的人群增多，進一步推進了房地產市場的發展。
因此，國家若仍要加強對樓市的調控，對二三線城市的限購是必然的趨勢。但張家界恐怕不會在首輪二、三線限購城市名單中，目前的限購調控政策對張家界的影響不大。
周捷：限購令對張家界樓市的影響，可以有，但非常小。
近期關于“限購令擴至二三線城市”的傳言，不過是發軔于去年下半年的限購政策在調控房價效果不佳的情況下，政府擬采取的進一步細化舉措之一。這個消息，市場早有預見，其影響應該僅限于被限購的城市，并不具備普遍意義。
湖南市場的房價處于全國中下游水平，而張家界目前的成交均價才三千出頭，在省內十四個地級市中處在排名靠后的位置，比起常德、株洲、湘潭、岳陽、衡陽、邵陽、郴州等城市，都有較大的差距。因此，張家界被列入新一輪限購范圍的可能性較小。
從全國范圍來看，不能簡單地以漲幅來衡量房價，國內某些地級市乃至縣級市，房價已經高出張家界一半乃至一倍——像河北涿州，只是一個跟慈利平級的縣級市，其城市中心區的房價已經突破八千！如果限購令要擴至二三線城市，也應當是先從這些房價高得離譜的城市著手。
唐君政：樓市調控還在繼續，上輪限購令主要以房價上漲過快的一線城市為主，二三線城市主張限購的只有少數。開發商普遍被一線城市限購令“逼退”至周邊二三線甚至四線城市，限購令意外成為這些城市的利好因素。在調控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線城市房價依然“頑強”上漲。業內預計，下半年樓市限購政策的升級加碼，將下一步調控矛頭直指房價上漲過快的二三線城市。
據統計，2011年1月至7月，張家界市城（郊）區住宅簽約2700套以上，預計銷售面積28萬平米以上，幾乎是2010年全年的銷售量，不但消化了一定量的存量房，還出現了供銷兩旺的市場格局；新開盤項目簽約均價都在3400元/平米以上，特別是近兩個月來價格上漲明顯，銷售速度在明顯加快。
我認為張家界房產市場量價齊升、供銷兩旺，除了沒有實行限購之外，其原因大致有三：
一是特色題材炒作下的“誘漲”。眾所周知，張家界有世界知名的旅游資源，再加上張家界被批準為旅游試點城市，這成為張家界樓市持續升溫的重要題材。
二是限購需求擠出下的“助漲”。張家界房價相對較低，其受限購“擠出效應”影響較為明顯。
三是較低價格基數上的“追漲”。整個湖南的房價水平與全國其他一二線城市來比相對較低，而張家界房價與湖南省內的常德、益陽等地級市相比都低，更不用與桂林等旅游城市相比。
隨著調控的升級，張家界樓市同樣也會面臨不少的問題和變數，主要有以下幾個方面：一是限購；二是銀根的緊縮；三是供應量。
針對“限購”問題，張家界本身房價較低，未必會被納入“限購”城市范圍。同時，張家界樓市尚處于房地產市場發展的起始階段或上升階段，自住需求依然是城市的需求主力，市場依然保持原有的發展軌跡。
梁超：居者有其屋，讓百姓安居樂業是民生大事，因此，國家制定的限購令出發點是好的。國外資本、游資在一線城市炒房遇阻逃離后，選擇了部分二三線城市，導致這些城市的房價在短期內的飆升,國家不得不把限購令擴散至這些城市。
如果限購普及至二三線城市，對下面這些開發商及買房者影響是巨大的。張家界人口有限，部分人群還處于改善住房階段，如果實行一刀切，將破壞市場供需平衡，房地產就會變成“有價無市”的局面。
劉明：限購令是國家整個大的樓市調控政策的一個重要組成部分。可以在特定的條件和特定的區域內實現直接有效的宏觀調控，會有積極的作用。但是限購并不等于禁購，對于剛性需求的客戶和一些房產開發還欠發達的地區來說，影響相對小一些。其實限購令的心理影響遠遠大于實際產生的效果，最直接的效果是使得一些游資不會再盲目跟風大批進入樓市。就張家界目前的情況來說，目前主要的購房者還是以本地自住為主，我個人認為樓市泡沫還不是太明顯。只要價格漲幅控制在比較合理的情況下，樓市還是會比較健康穩步發展的。
湯軍：會有一定的影響，但影響不會太大，目前主要對張家界有影響的是針對銀行按揭方面的政策。
何衡春：限購令、提高購房門檻并沒有打擊投資置業的獲利性質，也不能遏制改善住房條件的購房需求。在特定的時間段，總有一批消費者會重蹈購房增值的路線，除非有更好的辦法讓市場需求達到飽和狀態。根據張家界城市的發展進程，房地產還處于中期鼎盛階段，小區品質還大有提升的空間，房屋價格穩步增漲，漲幅速度并不是很快，暴利現象并不明顯，一些規模大、環境好、靠近水岸公園的樓盤很受市民關注。如果限購令進入二三線城市的話，這是一個政策性的問題，對樓市的觀望情緒與成交進度多少有些影響。如何維護房地產業的健康發展，這需要市場接受考驗，也需要開發企業與政府職能部門共同探討。總而言之，對于一個新型的旅游城市，應留出發展空間。

《第一地產》：隨著調控的價碼，供應量的大額增加，購房者選擇的余地會越來越大，對于這部分購房人群而言，下半年是否是入市的好時機？

黃孝錦：張家界購買商品房住宅的人群主要有以下三類：
一、剛性需求人群：以城市年輕人以及各鄉鎮、鄰縣進城人群為主，以滿足自己居住需求為購買動機，對住宅面積的需求在100平方米左右，對購房的時間敏感，但對限購條件不敏感。
二、改善住宅條件型人群：在本地已有一套或幾套住宅，但原有住宅不能滿足現有的生活品質需求，對住宅面積的需求在120平方米以上，購房時機受樓盤的品質和價格影響，對購房時間不敏感，但對限購條件極為敏感。
三、投資型人群：外來人員或本地已有住宅條件較好的人群，對房產的需求以90平方米以下便于出售為主，對房價特別是物業類型敏感，對購房時間和限購條件都很敏感。
對于剛性需求人群，不存在入市時機問題，在他需要時就會購買，但房價的上漲是不可避免的，只是漲多漲少問題，因此在可能的情況下越早入手越好。而對于改善住宅條件型和投資型的人群來說，在今年房價還處于較低位置，而且限購標準仍未對張家界房地產市場造成影響的情況下，同時下半年樓市供應量增大，可選擇余地加大，是出手買房的好時機。
周捷：張家界的房價仍將與物價同步上漲，購房要趁早。
鋼筋水泥沙石在上漲、土地價格在上漲、人工費用在上漲……與建房相關的一應成本都在不斷上漲，房價怎么可能下降呢？只要CPI繼續保持上漲的態勢，對于張家界這樣房價本來就不太高的三四線市場，指望房價下跌就只是一場遙不可及的夢。
唐君政：總的來說，張家界的樓市會在上半年的基礎上趨于穩定，但穩定并不意味著降價。對于部分購房人群而言，只要你具備了兩個條件，一是有足額的首付款，二是有按揭月供的能力，請盡快下手。我也希望有一天房價下跌后再買，但畢竟在當前通貨膨脹推動成本上升的情況下，土地以及建房的其他成本都在節節攀升，指望房價下跌不太靠譜。羊毛出在羊身上，絕不會出在牛身上。
梁超：下半年在任何城市基本上都是銷售旺季，所以更多項目選擇下半年入市也是很正常的市場行為。對于張家界購房者來說，只要有購房需求、資金到位后就可以選擇自己需要的房屋，而且越早購買相對價格要更加優惠一點，而且不管國家怎么調控，張家界房價始終是穩中有升。
劉明：張家界的房地產市場越來越成熟，從原來的比較單調產品的供不應求，到現在開始逐步向各種類型的多重選擇轉變。我們東城首座去年開盤時，在售項目也才4-5個，今年到年底可能會成倍增長。競爭越來越激烈，這就逼迫開發商更加注重產品規劃、品質和服務。現在我們可以看到，不同理念、區域、戶型、價格都開始涌現，購房者有了更多的選擇。對于自主型客戶來說，沒必要過多地猶豫。經濟在發展，物價在上漲，成本在增加。如果是投資者的話，要放棄原來短期暴利的心理了。因為現在已經很難實現炒房一夜暴富的神話了。就張家界來說，房產價格整體出現下降的可能性不大。我個人認為，作為一個購房者來說，根據自己的需求，站在更加長遠的角度，選擇適合自己的房產，這才是最重要的。
湯軍：下半年樓市供應量確實加大，但是因為有充分的競爭，所以樓盤的品質也會大幅提高，相應的資金投入也會提高，另外土地價格一直穩步提高，所以房價還會進一步提高，今年下半年入市也許是一個不錯的選擇。
何衡春：城市要發展，生活水平要提高，居住環境要改善，國家為了預防通貨膨脹與落實老百姓心聲，近期在不斷加大調控力度，具體結果會因城市差距而不同。回顧張家界的地產歷史，從600--3700左右的價格演變，好似什么時段買房都有道理，早買的在居住與升值方面兩不誤，現在買的可以防止以后的房價越來越高，同時可以改善住房環境。根據張家界的發展前景與土地資源的綜合判斷，消費者在下半年可以根據自己的資金和購房標準適時入市，因為張家界的房屋供應量與需求量懸殊不是很大，好的房子你不要他要，不要被市場言論而耽誤你的選房機會。

《第一地產》隨著調控的升級，銀根的緊縮，市場的資金壓力越來越明顯，對于下半年的張家界樓市，您有何看法？

黃孝錦：制約張家界房地產發展的最主要原因是人口基數太小，導致購買力不足。若能拉動剛性需求人群以及投資型人群的購房欲望，張家界的房地產發展還會有幾年的穩健上升期。隨著房地產市場的日趨成熟，那些開發理念超前、營銷策略成功的開發商，在今后的樓市逐鹿中會取得豐厚的回報。
周捷：與省內眾多地級市相比，張家界的房地產業還處于一個起步階段，本地居民的居住水平還不太高，存在大量的改善置業需求。同時，張家界市去年年底被確定為國家旅游綜合改革試點城市，城市建設步伐的加快勢在必行，舊城改造引發的剛性需求將在未來幾年內大量釋放出來。通貨膨脹與改善需求、剛性需求將成為掀起下一輪張家界樓市置業高潮的雙動力，可能將張家界房價推升到一個新的高度。
唐君政：銀根的緊縮是張家界樓市所面臨的現實問題，對消費者和開發商產生著雙重影響。就消費者來說隨著房價的攀升，支付成本在增加，需要銀行的按揭支持，因銀行審批嚴格和額度限制，抑制了其購買力；就開發商來說開貸的停辦和按揭資金的回籠，對開發商的實力提出了更高的要求，直接影響著樓盤的開發速度和市場供應量。
在市場經濟的前題下，市場供應量是由市場需求來決定的。就某個時間點來說有可能會產生供需矛盾，出現供大于求的情況。但通過市場調節，基本上會趨于供需平衡的態勢。很多人會說張家界下半年的市場供應量有300萬甚至400萬平方米的市場供應，一定會出現供大于求的格局，也許你從相關職能部門的統計數據會得出以上結論，但實際結果并非如此。因為確定市場供應量的主體是開發企業，在市場面臨不少的問題和變數的情況下，開發企業會對開發節奏和開發規模更加慎重。
梁超：“僧多粥少”，壓力肯定是比較大的，張家界市場蛋糕只有這么大，經過這么多年的消耗本來就略顯不足，加上可選房源多，客戶觀望氣息較濃，沒有外來資源注入的情況下，市場競爭將會非常激烈。
劉明：國家的調控政策確實帶來一些影響，最直接的是影響到資金回籠，這也給開發企業的開發理念提出了新的要求。要求開發商從項目規劃、建設、營銷推廣到物業管理各個方面不斷地完善。只有不斷適應環境的企業才能在危機中獲得生存。危機總是相互依存的，既有危險也有機遇。我對張家界未來的房產市場還是充滿信心的。因為張家界有著得天獨厚的自然資源，生活環境很好，現在整個城市的配套也在不斷優化和升級，一些大型的房地產開發企業也相繼進駐，會帶給張家界更多更好的生活理念和產品。競爭對于一個市場來說是好事，只有在競爭中才能不斷提升和發展。
湯軍：加強媒體宣傳力度，推廣自身品牌建設，提高項目檔次，建精品工程。
何衡春：調控升級，銀根緊縮，開發企業的資金壓力越來越明顯，有淘汰小型開發企業的趨勢，但又給了有實力的開發企業一個競爭空間，消費者也能夠在具有品質保證的樓盤中選房。對于下半年張家界的樓市，我走“折中”路線，我相信開發企業在費力操心的開發過程中不愿做虧本生意。因此，市場漲幅平穩，消費者量力而行。