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日常生活

房價與地價：雞和蛋的故事

更新時間:2018-03-19 12:40:58 來源：z5z9.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網 公眾微信號 真所謂世事無常。2007年國內房價高企,老百姓因買不起房而怨聲載道;可進入2008年,房價卻突然掉頭,跌得慘,又令開發商苦不堪言。前年夏天,深圳一家房地產公司的老總約見我,說深圳房價下跌近半,成交量萎縮得厲害,問我對今后的房價走勢怎么看?我答他,今天的房價取決于人們對未來房價的預期,金融危機打擊了人們的信心,房價要跌不奇怪,隨著經濟回暖,房價應該還會漲。但怎么也想不到,去年房價又一路瘋漲,漲得讓人目瞪口呆。
三年前我曾撰文說,中國的房價十年后必降,而近幾年還會漲。盡管我有心理準備,但實話說,去年房價上漲之快仍讓我大感意外。據說目前一線城市的房價,均已超過了2007年的高點。為穩定民心,最近國務院又不得不出臺政策抑制房價。有趣的是,人們兩年前批評高房價,當時矛頭是指向開發商;可這次房價上漲,很多人說是因為地方搞“土地財政”抬高了地價。千夫所指,于是“土地財政”也就成了眾矢之的。
恕我先不對“土地財政”作評論,這里要討論的是,究竟是高地價推高了房價?還是高房價拉高了地價?表面看,這問題不簡單,很有點像“雞”與“蛋”的關系,雞生蛋,蛋生雞,但世上到底是先有雞還是先有蛋,的確難以說明白。不過從經濟學角度看,高房價與高地價誰因誰果,我倒認為可以說清楚。但前提是大家要遵從經濟分析的邏輯,不能只看表象忽略本質。
　　有官方數據顯示,當下地方預算外收入中,土地出讓金差不多要占一半。而另據華遠地產的任志強先生稱,目前地價占房價的比例高達59%,由此推斷,他認為是地價推高了房價。我沒研究過房地產公司的財務資料,相信任先生不會說假話。但即便如此,我也不同意任先生的推斷。不錯,房子非空中樓閣,它要蓋在土地上,地價高,蓋房子的成本會高。然而經濟學說,成本高未必一定會推高房價,不然,我們怎么解釋2008年開發商成本未變而房價大跌呢?
　　說我自己親歷的一件事。前年10月,一位在成都做區長的朋友打電話給我,問房價何時會漲。我問他為何問這個問題,他說房價不漲地價漲不了,區財政的日子不好過。2007年,成都地價每畝可賣300萬至500萬,而到了2008年下半年100萬也賣不出。讀者聽明白了么?我這位區長朋友一語道破,原來是房價帶動地價,而不是相反地價推高房價。其實,現實生活里這樣的例子很多:比如鋼材漲價必帶動鐵礦石漲價;紡織品漲價必帶動棉麻漲價;糧食漲價必帶動化肥漲價。總之,是下游產品漲價帶動上游產品價格上漲。
　　當然,上游產品漲價推高下游產品價格的情況也是有的,但前提是下游產品供不應求,市場有漲價空間;否則,若下游產品過剩,上游產品漲價只會推高下游產品成本,但價格卻漲不了。請問有誰見過,過剩產品能夠賣高價的呢?若再想深一層,即便下游產品短缺,價格上漲也是需求拉動,與成本無關。房地產本身就是最好的例子,人們看到的現象,似乎是地價推高了房價,其實不然,假若房產的需求不足,地價再高房價也不會漲。
　　是的,房價上漲說到底只能由需求拉動。想想2008年房價吧。從成本看,開發商應該都是2007年前買到的地,地價絕對不低,可前年房價為何會大跌呢?原因是金融危機改變了人們的收入預期,對房產的需求下降了。不妨再設想一下,假如有甲、乙兩個開發商在同一地段建房,由于買地時間不同,甲買地早,地價不及乙的一半。盡管成本差別大,但若乙的房子每平方米賣2萬,甲會因為地價低而每平方米只賣一萬么?當然不會。
　　很清楚,只要商品房供短缺,地價無論高低房價都會漲。而由此引出的政策含義是,平抑房價應增加房屋供給而不是打壓地價。房供短缺的局面不改變,打壓地價只會增加開發商利潤,房價不會降。這樣看,那種指望打壓地價來降低房價的想法,不過是人們的一廂情愿,政府若一旦采納,對開發商來說當然正中下懷,而對消費者無異水月鏡花,到頭來怕是竹籃打水一場空。
　　回頭再說“土地財政”。近來人們口誅筆伐,對“土地財政”多有批評。大家不滿意高房價我理解,但說是政府故意抬高地價我不贊成。要知道,如今房地產用地一律招拍掛,地價由開發商競爭決定。既然是競價,有人肯出高價政府怎么能賣低價呢?退一步說,倘若政府真的高價不賣而賣低價,你會怎么想?是否會懷疑主事官員有貓膩?還有一種批評,說地價飆升是因為地方政府“捂地惜售”。這聽起來似乎在理,可問題是土地稀缺,若不加控制,政府一次性都低價賣掉,將來蓋房怎么辦?那時候地價豈不更高?
　　其實,中國的土地財政問題,追根溯源,是與1994年國家啟動分稅制改革有關。1993年,中央和地方財政收入在全部財政收入的占比分別為22%和78%,而到了1994年,則分別變為了55 .7%和44.3%。就是說,分稅制改革后地方財政收入占比下降了30%。麻煩在于,地方的收入份額少了,可上頭千條線,地方一根針,要負擔的事卻沒少。處處要花錢,而巧婦難為無米之炊,不得已,所以地方政府只好做土地文章。捫心自問,假若你在地方為官,恐怕也會這么做吧。.
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