經過一系列的樓市新政調控，2010年的樓市可謂是變幻莫測，經歷頗多。目前，房地產市場在調控的軌道上一波三折，房貸首付上調、房產稅改革等浪潮不斷侵襲，限購令也實時浮出水面，成為樓市關注焦點之一。越來越多的人開始深入探究樓市限購令，對房地產市場進行分析，對投資置業給予一定引導。在此，我們也對眾多觀點進行梳理綜合，希望可以對眾多關注者或置業者提供一些有利信息。

　　觀點一：“限購令”頻出暗示地產調控升級
　　今年4月30日，北京出臺了首個限購令；9月30日，深圳出臺第二個，此后限購令迅速推廣，廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、溫州、天津、海口、廣州、三亞、大連等，均出臺了相應的限購令。眾多城市陸續發布限購令，成為本輪房地產二次調控的主要焦點。嚴厲的限購政策，在樓市成交上，立刻見到了效果。國慶后一周，北京、深圳等地樓市交易數據顯示，受新政影響，成交量環比大跌約六成。同時，限購令引發購房者與開發商之間糾紛不斷，新一輪退房潮隱現。
　　與此同時，房產稅的改革也在不斷醞釀。總體而言，市場認為如果房價繼續上漲，政府有可能出臺更為嚴厲的調控措施，在房產稅的靴子未落地的情況下，難言“利空出盡”。
　　盡管房地產調控有升級的可能，但市場對此的預期是相對充分的。在9月中旬的調查顯示，46.51%私募認為如果房價繼續上漲，國家會出臺更加嚴厲的政策來打壓房價，僅有6.98%私募認為國家不會更加嚴厲的打壓，46.51%私募持不確定態度，認為需要進一步觀察。超過四成的私募認為房地產宏觀調控有可能進一步“升級”。值得注意的是，多數私募認為二次調控不會帶來市場的系統性風險，主要是上一輪房地產調控對于經濟的沖擊，市場已經作了較為充分的預期；同時，在經濟放緩的背景下，房地產調控的空間也有限。因此，即使未來有新的政策出臺，對市場的沖擊也相對有限。相反，房地產市場擠出的資金，以及升值背景下涌入的熱錢，將可能導致市場流動性過剩行情繼續保持。　　　　　　　——（中財網）

　　觀點二：限購房政策恐適得其反
　　對于過熱的房地產市場，運用行政、法律與市場的手段進行調控未嘗不可，但最近出臺的限購房政策以一刀切的行政手段，違背市場規律之事，結果將是，既無法達到抑制房價的目的，還會顛覆房地產新政理該蘊含的基本價值觀。
　　根據各城市出臺的限購房政策，不管是尚未購房的居民，還是擁有多套住房的居民，一律可以再購一套新商品房。與其說這是對房地產投資的抑制，不如說是對投資者的鼓勵：他們不必多付出成本，還能夠再擁有一套住房的購買權。沒有已購房基數的限定，限購政策反而成為拓展房地產市場的手段。
　　9月29日新政出臺后，大部分城市商品房成交量急挫，但價格依然堅挺。這說明市場仍處于觀望階段，在全球貨幣發行量有增無減的情況下，出臺限購政策有害無利。
　　要抑制房地產投資，有很多合法、合理、合乎規則的辦法。如動用貨幣手段，嚴格控制國內的通脹壓力，使房地產市場價格失去上升動力；如動用已有的財稅手段，對擁有兩套以上住房者征收物業稅，以體現多占用資源者多納稅的公平原則，使房地產市場回歸到以消費者需求為主體的健康市場。房地產新政細則要想收效，必須動既得利益者的蛋糕，必須通過房產稅與貨幣手段平抑市場。 限購房新政沒有區別不同的購房階層，這種對所有居民的一刀切做法，是對政府價值觀、對市場效用的雙重考驗。　　　　——（國際在線）

　　觀點三：住房限購或引發四類案件激增
　　10月18日，南通有關民法專家在接受記者采訪時認為，限購新政可能會使審判領域出現一些新的情況和新的問題，引發四類案件激增。..
　　一是房屋買賣合同糾紛有可能增多。隨著“限購令”的實施，部分已繳納購房定金或已支付購房款但尚未辦理房屋產權過戶的買房人，因不符合買房條件而要求退房，部分購房人雖符合購房條件，但因貸款首付提高無力支付購房款而違約，可能引發房屋買賣合同糾紛增多。..
　　二是離婚糾紛有可能增多。“限購令”多以家庭戶為單位，因此，購房人可能以假離婚的方式，達到分戶的目的，從而取得購買第三套住房的資格。因此，通過民政部門或法院訴訟的方式進行假離婚的有可能增多。..
　　三是借款合同糾紛有可能增多。房產“限購令”的實施，將有效控制購房投機行為，抑制需求，因此，房屋價格有可能下降。部分房屋抵押貸款的購房人可能會因房屋貶值而無力償還貸款，導致借款合同案件增多。..
　　四是行政訴訟案件有可能增多。各地雖已出臺“限購令”，但并未出臺實施細則進行細化，如對實施時間、家庭戶的認定等方面未作詳細規定，購房人可能因房屋產權管理部門拒絕登記而提起行政訴訟；購房人因家庭戶口分戶問題，可能與公安機關產生行政爭議而提起行政訴訟。　——（新華報業網訊）

　　觀點四：“限購令”使部分投資客轉戰海外
　　多個城市相繼出臺的“限購令”，使不少具有一定經濟實力的國內購房者將目光轉向國外房地產市場。
　　高力國際物業部董事王璐在接受新民網記者采訪時表示，近期限購政策的出臺大大影響內地投資者的國內投資計劃，她預計未來一段時間內將有大批內地投資者會轉戰海外地產。
　“近期有海外投資意向的購房者數量明顯增加，比如在我們上周末舉辦的一個英國倫敦住宅項目的推介會上，當即就有十套房源成交。雖然投資房產本身并不能達到移民的目的，但可以作為未來移民時個人資產評估的一部分，這點吸引了不少購房者。”王璐告訴新民網記者。
　　以加拿大為例，高力國際預計未來10～30年其房地產市場將繼續繁榮，其中溫哥華地區的升值空間有望達到20%～40%。而作為全球最大的移民國家之一，加拿大良好的投資環境，低抵押貸款率，寬松的信貸政策無疑將吸引大批投資者，尤其是中國內地投資者的關注。
　　關于海外投資房產，有業內人士指出，因為國外租金收益率較高，加上很多國家對于房產交易征收高額稅賦，所以購房者在選擇購買國外房產時應當更加追求長期的穩定回報。——（新民網）

　　觀點五：限購潮令房企雪上加霜，資金緊箍咒加速房企整合
　　A股地產公司再融資已關閘一年多，近期，二次調控掀起的“限購浪潮”令房企已然緊繃的資金鏈再度雪上加霜。一方面，今年以來不斷膨脹的土地購置量和開發投資額令房企的存貨值顯著上升；另一方面，信貸、信托、增發、企業債等融資形式齊收緊。限購令下市場再度趨冷，房企經營性現金流將面臨更嚴峻考驗。業內預計，部分中小開發商很可能因資金困局而被迫降價促銷乃至面臨被整合的命運。
　　新一輪房地產調控的主要手段，是通過大幅降低購房按揭的杠桿率，收縮開發商的“預售賬款”這一重要資金來源，從而減少房地產消費市場上的流動資金。幾次調控疊加效應，幾乎導致樓市流動資金減少近一半。一直以來，以定金和預售款為主的樓市流動資金占到房企資金來源的四分之一強。
　　業內人士指出，資金饑渴和開發升溫并存，銷售趨冷和庫存上升并存是目前房地產行業的主要矛盾，而形成這些矛盾的主要原因是房價高企。由于房地產開發周期較長，市場形勢的變化不會立即反映到土地儲備和開發領域，因此，開發商的資金問題也往往會“陷得很深”。
　　不過，從行業慣例看，資金問題將主要集中于中小房企，部分企業很可能降價促銷甚至變賣資產。大型房企雖然也已出現資金壓力，但多數仍處于安全經營狀態，其應對危機和資產周轉的能力也遠強于中小房企。而隨著調控的深入，行業洗牌和整合將加速。
　　　　　　　　——（中國證券網）

　　后記：至10月15日廣州出臺限購令，京滬廣深四大一線城市全部實行限購，其中，北京限購令出臺時間最迅速，廣州最晚，卻最為嚴厲。此外，杭州、溫州、三亞、海口、天津、廈門、重慶等幾乎所有重點二線城市也全部出臺了類似限購政策。
　　相比過去的政策調控，以限購令為代表的二次調控更加嚴厲，更緊跟現實，也更彰顯了國家打壓高房價的力度與決心。從長遠來看，這一措施可以有效拒絕房產投資性客戶的介入，能夠起到抑制房價過高過快上漲的現象。不過“限購令”畢竟出臺的時間還很短，能否真正起到打壓房價的作用還有待觀察。而“限購令”本身只直接作用于成交量，從細則生效的時段來看，更多的是對房地產市場信心的打壓，只是房價上漲過快的根本原因是市場供求的極度不平衡，要想打壓房價，使樓市健康有序發展，還必須解決根源問題。
　　　　　　　（本報綜合