又是一年3·15，消費(fèi)維權(quán)在近日被一再提起，而“居者有其屋”的房屋消費(fèi)方面的問題因?yàn)榕c百姓生活的密不可分而變得不可避免，更因?yàn)榉课菹M(fèi)的專業(yè)性、復(fù)雜性和與政策的密切關(guān)聯(lián)性成為老百姓頗為頭疼的問題。
　　據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，一項(xiàng)關(guān)于“2009年消費(fèi)維權(quán)”的調(diào)查顯示，在過去的一年里，食品安全、房屋質(zhì)量、虛假廣告成為最受關(guān)注的話題，我市的現(xiàn)實(shí)也印證了這項(xiàng)調(diào)查。據(jù)市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月至今，該院共受理商品房買賣糾紛案件242件，與2008年同期相比，收案量增加44.1％。
　　這些經(jīng)過法院審理來維權(quán)的案件還只是大量房屋糾紛的冰山一角，其他因?yàn)榕侣闊⒉欢ɑ蛘哌@樣那樣的原因不愿意訴諸法律的案件仍大量掩埋在生活的死角。常言說，前事不忘后事之師，那么我們通過這些典型的維權(quán)案件能汲取怎樣的教訓(xùn)？又怎樣從源頭上盡可能避免糾紛的出現(xiàn)呢？

誰動(dòng)了我的房屋面積？
　　商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，看似簡(jiǎn)單，真的交房之后，往往會(huì)出現(xiàn)實(shí)測(cè)面積和合同約定的面積有差異的情況，造成矛盾糾紛，到底是誰變更了這個(gè)面積呢？
　　據(jù)市中院民事審判第一庭副庭長(zhǎng)屈平介紹，2009年慈利縣某小區(qū)100多業(yè)主因房屋套內(nèi)面積和公攤面積與合同約定不一致等原因，集體起訴開發(fā)商，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，如此之多的業(yè)主起訴開發(fā)商，這在張家界還是首次，當(dāng)時(shí)法院依法支持了業(yè)主們的訴訟請(qǐng)求。
而如今這樣的問題并沒有消失，就在3月15日一位家住市區(qū)某小區(qū)的楊小姐也因面積不一致，長(zhǎng)達(dá)七年的時(shí)間拿不到房產(chǎn)證向報(bào)社投訴，原因幾乎一模一樣，對(duì)此，市中院的專業(yè)人士給出了提醒。
　　購房前要清楚商品房面積計(jì)算依據(jù)
　　按照法律規(guī)定，購房人對(duì)商品房面積計(jì)算依據(jù)享有知情權(quán)，而開發(fā)商有告知義務(wù)。因此在商品房預(yù)售合同簽訂之時(shí)，購房人可要求提供面積計(jì)算表或測(cè)算表，開發(fā)商應(yīng)向購房人提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻鳎⒛芘c建筑平面布置圖對(duì)照查核。
　　注意合同中要明確面積差異的處理方式
　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
　　合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人已付房?jī)r(jià)款退還給購房人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由購房人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房人。
　　產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商返還購房人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購房人。
　　特別要引起注意的是，開發(fā)商提供的格式合同往往有“如對(duì)面積發(fā)生爭(zhēng)議，委托某一機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量”的內(nèi)容，購房人應(yīng)當(dāng)增加“如對(duì)該機(jī)構(gòu)的測(cè)量結(jié)果仍有異議，可另行委托測(cè)量”的內(nèi)容。

等房等到花兒都謝了
　　不知大家可曾遇過這樣的問題，購房合同早已簽訂，房款也已繳清，可左等右盼，卻遲遲看不到房子的蹤影，花謝花開幾年了，依然住在原來的破房子里。
　　市中院便提供了這類案例，而且還不在少數(shù)。據(jù)介紹，熊先生2005年12月29日在某小區(qū)購置了一套房產(chǎn)，已按照合同付清了購房款120037元，合同約定2006年7月8日前交房，開發(fā)商卻未在合同約定的交付期限內(nèi)將房屋交付給他使用。這樣的例子除了在法院俯拾即是，報(bào)社在近日也收到了廣茂園二期遲遲未交房的投訴，對(duì)于此類糾紛，市中院專業(yè)人士提醒，開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任！
　　通常購房人和開發(fā)商在購房合同中都約定了具體的交房時(shí)間，對(duì)于延遲交房而引起的糾紛，除不可抗力原因造成的以外，應(yīng)按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定承擔(dān)延遲交房的責(zé)任。
　　當(dāng)然，現(xiàn)在的房屋買賣合同一般采用格式合同文本，對(duì)交房期有較為嚴(yán)格的具體規(guī)定，并且還有逾期交房的懲罰性條款，比如在逾期若干天內(nèi)要付違約金，逾期若干天內(nèi)購房人有權(quán)退房，并要求開發(fā)商支付違約金。
　　對(duì)于具體的違約金計(jì)算方式屬雙方自行約定，很多開發(fā)商為了降低約定的違約金，計(jì)算賠償比例都比較小，折算一下甚至低于銀行貸款利率。所以購房人在簽訂合同的時(shí)候應(yīng)當(dāng)要求約定一個(gè)合理的違約金計(jì)算比例，一般以銀行的貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)比較公平。
有時(shí)候，購房者雖然在約定日期拿到了房子，卻因?yàn)殚_發(fā)商私自變更規(guī)劃等問題，造成盼了又盼的房屋跟預(yù)期中的不一樣而只能生悶氣。前文中提到的慈利大規(guī)模起訴案件中就有用戶起訴房屋實(shí)際樣式與規(guī)劃樣式不符，房高不足兩米二，這樣的問題如何避免呢？市中院提醒：開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)應(yīng)書面告知購房人。
　　簽訂《商品房買賣合同》后，開發(fā)商不得變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確定之日起10日內(nèi)，書面通知購房人。
　　購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。購房人逾期未書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房；購房人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
　　房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。但很多居民卻因?yàn)殚L(zhǎng)期拿不到開發(fā)商早已承諾好的房產(chǎn)證而一籌莫展，對(duì)此，市中院提醒大家，不能如期取得房產(chǎn)證開發(fā)商要賠償。
　　由于開發(fā)商的原因，在一定期限內(nèi)，購房人不能如期辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，購房人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。
　　但要想解除合同或獲得賠償，必須注意：第一、購房人應(yīng)及時(shí)將辦理產(chǎn)權(quán)證要求的證件提供給開發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責(zé)任；第二、根據(jù)《合同法》關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門查詢開發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權(quán)登記備案”的義務(wù)；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關(guān)部門查詢抵押是否已經(jīng)解除。

買房基本常識(shí)，要牢記！
　　常識(shí)是最容易被忽略、又最致命的知識(shí)，除了以上的普遍案例，讓我們來普及一下房屋維權(quán)的常識(shí)吧。
簽約前要審查開發(fā)商“六證”
　　開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)，一定要符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。行政機(jī)關(guān)在行使管理權(quán)的時(shí)候，通過頒證的形式，許可相對(duì)人的行為或者確認(rèn)行為的合法性。這體現(xiàn)了行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理和監(jiān)督，避免開發(fā)市場(chǎng)的混亂和無序，同時(shí)，對(duì)于購房人來說起到一種事前把關(guān)的作用。
這“六證”指的是：開發(fā)公司的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及綜合驗(yàn)收合格證（現(xiàn)房）或商品房預(yù)售許可證（期房）。
　　未載入合同的銷售廣告可視為合同內(nèi)容
　　符合以下條件的商品房的銷售廣告和圖片資料，即使未載入商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：1、對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明與允諾；2、此說明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定；3、對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。
　　目前，開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料 95% 以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責(zé)任，只要內(nèi)容符合法定條件，開發(fā)商違反時(shí)仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　最重要的一點(diǎn)，購房人應(yīng)注意保存好廣告或樓書資料，將來萬一有糾紛，這是購房人主張權(quán)利的一份重要證據(jù)。
　　符合條件的認(rèn)購書可看作買賣合同
　　認(rèn)購書、訂購書等協(xié)議可以認(rèn)定為商品房買賣合同，但必須符合一定的條件：一是協(xié)議內(nèi)容全面；二是購房人已經(jīng)付款且出賣人已收款。我國《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：1.當(dāng)事人名稱或姓名和住所；2.商品房基本狀況；3.商品房的銷售方式；4.商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7.供水、供電、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有權(quán)權(quán)益、責(zé)任；8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9.面積差異的處理方式；10.辦理產(chǎn)權(quán)登記有權(quán)事宜；11.解決爭(zhēng)議的方法；12.違約責(zé)任；13.雙方約定的其他事項(xiàng)。如果認(rèn)購書、訂購書對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，那么就可以看作是商品房買賣合同。
　　開發(fā)商惡意欺詐購房人可獲得雙倍賠償
　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者購房人可要求雙倍賠償：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知購房人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。具備上述情形之一的，購房人可以請(qǐng)求解除合同、返還購房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
　　保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問題開發(fā)商有修復(fù)義務(wù)
　　房屋的質(zhì)量問題是商品房糾紛中較為突出的問題。交付的房屋存在質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
　　開發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。對(duì)房屋的出賣人來說，在法定或約定的期限內(nèi)修復(fù)房屋存在的質(zhì)量問題是其法定義務(wù)，. 在保修期限內(nèi)，發(fā)生質(zhì)量問題屬于保修范圍，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　但因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。如對(duì)解決質(zhì)量問題產(chǎn)生分歧，可由質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，或由施工、質(zhì)量等行政管理部門依照施工管理規(guī)范裁定，并按合同及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)解、處理。
房屋買賣糾紛不斷，需要補(bǔ)充的法律常識(shí)和房產(chǎn)常識(shí)又復(fù)雜繁多，房屋維權(quán)依然任重道遠(yuǎn)，在維權(quán)的路上，多點(diǎn)良心，多點(diǎn)民本，多點(diǎn)誠信，或許這條路并不那么難走。

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