住宅，是房地產(chǎn)市場難舍難棄的最重要產(chǎn)品，雖然目前住宅市場飽受樓市政策調(diào)控及銀根緊縮的壓力重?fù)簦捎谑袌鰧ψ≌酥粮叨俗≌男枨螅髽I(yè)開發(fā)仍需繼續(xù)。
湖南湘銀集團(tuán)，就是在高端住宅市場迎難而上的典型。湘潭“湘銀·納帕溪谷”、株洲“湘江四季花園”、“湘銀小區(qū)”、“金色陽光”、張家界“湘銀·天門壹號”，無不以獨特的建筑風(fēng)格、園林景觀、物業(yè)管理、小區(qū)人文氛圍等優(yōu)勢，實現(xiàn)著為業(yè)主“用心創(chuàng)造美好生活”的理念。
目前，作為重點工程的“湘銀·天門壹號”項目，已在8月17日開始了二期工程的建設(shè)。為了確保天門壹號項目安全、優(yōu)質(zhì)、高效地完成，讓整個項目更加完美地呈獻(xiàn)給廣大業(yè)主，同時也讓湘銀集團(tuán)對天門壹號的創(chuàng)新型打造理念更完整地傳達(dá)給業(yè)主，湖南湘銀集團(tuán)執(zhí)行總裁肖觀萍專程到張家界“湘銀·天門壹號”項目現(xiàn)場督導(dǎo)把關(guān)，讓廣大業(yè)主對天門壹號這一高端項目的打造與完善充滿了期待。
本期，《第一地產(chǎn)》有幸請到了湖南湘銀集團(tuán)執(zhí)行總裁肖觀萍，聽他來為我們分析張家界城市及湘銀集團(tuán)、天門壹號的發(fā)展。

張家界，需要實現(xiàn)旅游戰(zhàn)略的兩極
《第一地產(chǎn)》：肖總，您好！歡迎您來到張家界。作為一位從事過規(guī)劃管理工作的專業(yè)人士及城市建設(shè)者之一的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，您對張家界有怎樣的印象和發(fā)展建議？
肖觀萍：首先，說說我對張家界的印象。
第一次到張家界，是1998年，那時還是走國道，沿盤山公路到張家界后，第一印象，覺得張家界像一個小城鎮(zhèn)，那時最深的印象就是土家風(fēng)情園的婚嫁、木雕、銀飾等民族特色文化。
第二次來張家界是2008年，過了10年再為天門壹號的項目前期規(guī)劃而來，感覺張家界是一塊寶地，天門壹號項目占據(jù)了一塊非常好的山地，自然植被豐富，還擁有原生態(tài)環(huán)境及溫泉。
整體來說，張家界這個城市像山城，除了澧水河兩岸的平坦地外，其他都是依山而建。張家界這幾年變化很大，2010年，來旅游的人超過2000萬人次。以往，張家界旅游季節(jié)性很強(qiáng)，1998年來張家界，正是“婦女節(jié)”前夕，剛來覺得游客不是很多，到了3月7日、8日，游客驟增。但目前，作為國家地質(zhì)公園，國際性的旅游城市，張家界的旅游發(fā)展非常迅速，現(xiàn)在已沒有明顯的季節(jié)性。
海內(nèi)外游客來張家界，除了看秀美風(fēng)光，也能感受地方人文。張家界的幾個主要少數(shù)民族，讓這片土地孕育出深厚的民族文化底蘊(yùn)，例如欄桿、窗花等建筑元素，在張家界的城市整體規(guī)劃中都有體現(xiàn)。站在國際的高度看張家界，豐富的自然景觀、獨特的人文景觀、絕佳的地質(zhì)條件，很大程度上增強(qiáng)了張家界在國際旅游景點中的競爭力。
其次，站在房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市建設(shè)的角度，說說我對張家界城市發(fā)展的一點小建議。
一、小街小巷需要大力整治。張家界需要打造有個性的街巷，這樣的小街小巷道路可以不平，但要干凈；墻可以斑駁，但要有歷史感；屋頂要統(tǒng)一，對樣式和坡度要統(tǒng)一規(guī)劃；建筑木料需要在外表上增加滄桑感。
二、道路建設(shè)。目前，幾乎所有城市都在追求現(xiàn)代化，但張家界作為國際化、具有民族特色的旅游城市，需要學(xué)習(xí)一些旅游古城的做法，道路不要寬，但要多，要有親切感。不用把太多的現(xiàn)代感呈現(xiàn)給游客，只要有民族特色感就行。張家界，就需要跟世界級旅游勝地比特色，比民族風(fēng)格。
三、關(guān)于澧水河兩岸。河流，對任何一個城市來說，都是重要的景觀及資源，是未來靚麗的風(fēng)景，所以建筑不能高，風(fēng)格不能太現(xiàn)代，否則對城市的發(fā)展會有不利影響。
最后，站在規(guī)劃工作者的角度談張家界。
張家界，需要建成一個具有現(xiàn)代化功能的古樸城市，在視覺效果上要有特色。所以在規(guī)劃中，利用部分土地保障了百姓的居住后，其他土地都可以全商業(yè)化運作，少建一些現(xiàn)代高層，多建一些特色化的低層或多層民居。這樣，即使房價高一點，也算合理。張家界的旅游資源是國際級的，在城市建設(shè)配套上，不能浪費了這樣的資源。
同時，對整個城市界面要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，按照設(shè)計要求來建設(shè)就能達(dá)到和諧的效果。例如澧水河兩岸的規(guī)劃，統(tǒng)一風(fēng)格是建古樸的低層或多層住宅，局部可以高，如建酒店。這樣可以實現(xiàn)旅游戰(zhàn)略的兩極：一極是武陵源風(fēng)景區(qū)的自然景觀；一極是市區(qū)的人文景觀。從而最終讓前來的游人感受旅游休閑的樂趣。
張家界要更好地堅持政府運作，有智慧地解決戰(zhàn)略性問題，像迪拜，能夠?qū)⑸衬兂墒澜缂壍穆糜蝿俚兀@也是一種成功的戰(zhàn)略運用。

努力實現(xiàn)“民族的，也是世界的”目標(biāo)
《第一地產(chǎn)》：眾所周知，天門壹號是張家界目前規(guī)模最大的住宅項目，請問您對天門壹號在張家界的市場定位怎么看？
肖觀萍：站在天門山看張家界，不像站在高處看麗江，城市很整齊，有統(tǒng)一的規(guī)劃。張家界雖然在規(guī)劃上作出了努力，但目前，整體仍顯得有一點亂。從居住文化看，除了老院子等部分建筑，其他很多都達(dá)不到世界級旅游勝地的要求。如果承襲或保存了更好的民居特色，絕美的自然景觀才能和社會整體相得益彰。像鳳凰，沱江旁邊的民居整體規(guī)劃發(fā)展讓景區(qū)顯得相對要完善。
由此，張家界的城市建設(shè)和對旅游業(yè)的促進(jìn)，就成為房地產(chǎn)企業(yè)的一份責(zé)任，要在張家界建高標(biāo)準(zhǔn)、高視野的民族特色建筑，讓天門壹號在打造中顯得尤為謹(jǐn)慎。天門壹號，是希望站在城市的高度來彌補(bǔ)民居的不足，因此整個項目包括景觀大道、峽谷公園等每個環(huán)節(jié)，都是按整體規(guī)劃來做的。
在策劃項目時，天門壹號按照城市化要求及地方特色，結(jié)合國際化的沉淀，依山就勢，按照地形地貌，保留了原有的生態(tài)，著力讓房子長在山頂上。
天門壹號的建筑設(shè)計，是通過研究民居，抽象出來一些具有代表性的符號最終定位的，像山墻、窗楣、欄桿、屋檐、雨棚等設(shè)計，包含了張家界的民居特色，而洋房的石材鋪貼，又結(jié)合了英國的風(fēng)格，洋為中用。所以項目風(fēng)格在張家界是一個創(chuàng)新，包括色彩。張家界的民居主要是白墻灰瓦，天門壹號為了沿襲民族風(fēng)格，同時又打破灰白色的沉悶，墻采用淡雅的顏色，像欄桿等架構(gòu)用深褐色，以較跳躍的設(shè)計，構(gòu)成有氣質(zhì)、有沖擊力的小區(qū)。天門壹號這些前期的規(guī)劃理念，都是結(jié)合地方、站在國際平臺上看問題的，這也是希望讓小區(qū)在未來成為一個城市景點、一個國際化社區(qū)，讓建筑本身成為經(jīng)典，為作為國際化旅游名城的張家界做貢獻(xiàn)。努力實現(xiàn)“民族的，也是世界的”這一目標(biāo)。

負(fù)責(zé)任的企業(yè)，用事實說話
《第一地產(chǎn)》：部分業(yè)主由于不理解天門壹號的超前設(shè)計理念，對一期項目的部分設(shè)計有些說辭。您怎么看待這樣的問題？
肖觀萍：首先是外界的不實說法，這其實是缺乏準(zhǔn)確性的，不全面。一期工程是個別流程出現(xiàn)管理紕漏，但懂建筑的人都知道，這對整個建筑沒有任何影響。因為很多人不清楚這其中專業(yè)的知識，所以產(chǎn)生誤解。但天門壹號一定會保證將產(chǎn)品質(zhì)量做得更好，對于這些發(fā)展中的小問題，一期工程會繼續(xù)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)做到位。實際上，正是因為湘銀集團(tuán)有嚴(yán)格的控制流程，所以才發(fā)現(xiàn)了這樣的微小問題，這是一種負(fù)責(zé)任的態(tài)度導(dǎo)致的謠言，所以天門壹號需要一個用事實說話，讓業(yè)主真正認(rèn)識、接受的過程。
其次是業(yè)主對設(shè)計的說法，天門壹號在一期做好了小高層、洋房、別墅，還有商務(wù)中心、峽谷公園等配套，這都是考慮到居民的居住需求，形成良好的居住氛圍，這樣的小區(qū)好或不好，真正住進(jìn)來才能體會。一些業(yè)主產(chǎn)生誤解，覺得不好，是因為沒有真正體驗，比如戶型，可能是設(shè)計理念沒有完整地傳達(dá)給客戶，導(dǎo)致有人認(rèn)為，小區(qū)設(shè)計的戶型不好。像有的戶型，明明是三間房，偏偏有一堵墻不砌。實際上，懂的人都知道，這樣的戶型是為了便于裝修時安裝定制衣柜與書柜，既可以少占空間，又能使房間寬敞。諸如此類的問題，都需要真正了解后才能下結(jié)論。

打造智慧的國際化社區(qū)
《第一地產(chǎn)》：請問您對天門壹號這樣的高端項目在張家界的建設(shè)有著怎樣的設(shè)計、打造理念？
肖觀萍：我認(rèn)為百姓的居住既需要滿足當(dāng)?shù)厝说男枨螅中枰龑?dǎo)、創(chuàng)新，與時俱進(jìn)。因為這世界，變是永恒存在的。張家界的百姓，很喜歡房子大，這是因為，以往張家界人都是一大家子十多口人住在一起。而現(xiàn)在，天門壹號有很多小戶型，這是由于人們開始追求具有舒適、保溫、隔熱、隔音溫馨等特色的居所，需要大社區(qū)的居住氛圍及環(huán)境，居住產(chǎn)品不再只拘泥于房子。天門壹號規(guī)劃的大社區(qū)、人文環(huán)境等，是希望做完整的產(chǎn)品。當(dāng)下，有庭院、景觀、配套、人文等要素的小區(qū)，屬于高端富人區(qū)，人們享受的是居住環(huán)境，而并不僅僅是一套房子。
天門壹號希望引領(lǐng)張家界的居住理念，打造智慧國際化社區(qū)。這個概念就包括兩部分，一是智慧，這是一種互動的過程，與智能化社區(qū)不同的是，這樣的社區(qū)加了人文要素，有人與人、人與自然、人與社會的互動。二是國際化，這樣結(jié)合本土、省外、國外特色的社區(qū)，符合張家界打造國際化旅游戰(zhàn)略的第二極——市區(qū)的人文景觀，讓游客看風(fēng)景后又留下居住的念頭，契合城市的打造，為城市的發(fā)展做貢獻(xiàn)。

升級，建親情文化社區(qū)
《第一地產(chǎn)》：目前二期項目已經(jīng)開工建設(shè)，相比于一期，二期項目在園林、戶型等方面有哪些提升？
肖觀萍：天門壹號的二期工程，會在一期工程的產(chǎn)品設(shè)計、品質(zhì)、配套上全面升級。
首先，設(shè)計上的提升。
一、二期洋房會帶電梯。為了打造符合城市發(fā)展的國際化社區(qū)，就要建國際化標(biāo)準(zhǔn)的房子，在國外，三層以上都有電梯，這是考慮未來老齡化的需求，同時可以減少各戶之間的干擾，也是為滿足業(yè)主的內(nèi)心需求。二期洋房的戶型，將更能滿足當(dāng)?shù)厝说男枨螅驗橐黄诘慕?jīng)驗表明，一個項目的居住理念，不能走太快，需要當(dāng)?shù)厝擞幸粋€適應(yīng)的過程。
二、小高層升級。二期將在山頂上建九層高的帶超大入戶花園的住宅，坐擁峽谷公園和原生態(tài)的樹林，這就是占有稀缺資源，獲得獨一無二的享受。
三、一期洋房沒有地下車庫，因為考慮到已經(jīng)有花園來營造居住環(huán)境的靜謐，倡導(dǎo)健康生活，我們已經(jīng)就近規(guī)劃了大量的生態(tài)停車位，這樣的智慧社區(qū)，就是為了讓業(yè)主體驗人與自然、人與人的互動。但為了既引導(dǎo)市場又照顧本土市民的需求，二期洋房將建車庫，業(yè)主可以直接將車開到樓下。這是根據(jù)市場需求打造的，只是這樣的便利，實際上往往會犧牲其他的價值，比如交流互動的場景，走一段路回家的健康生活等。所以，為了彌補(bǔ)這樣的缺失，二期山頂將會有泛會所、小酒吧、運動器械等配套，增強(qiáng)業(yè)主的生活體驗。
其次，品質(zhì)的提升。
8月份，湘銀集團(tuán)發(fā)布了15項精品工程標(biāo)準(zhǔn)，全面實施精品工程戰(zhàn)略，集團(tuán)不僅統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，還加強(qiáng)過程控制，選擇多年合作的施工單位。爭做“現(xiàn)場文明施工示范工地”。像湘潭的納帕溪谷，交房時就達(dá)到了零投訴。目前，天門壹號正在開展“文明施工，建精品工程”的質(zhì)量活動月，希望通過大家的積極努力，讓天門壹號再創(chuàng)奇跡。
最后，配套的升級。
天門壹號小區(qū)的局部園林景觀，是邊建房子邊做好的。到9月20日，二期工程將達(dá)到產(chǎn)品的全面提升。
物業(yè)方面，湘銀集團(tuán)有很強(qiáng)的物業(yè)管理團(tuán)隊，獨創(chuàng)“葡萄式”管理辦法，按國際化的標(biāo)準(zhǔn)，建親情文化社區(qū)。目前，天門壹號已經(jīng)購買了豪華舒適的新車作為業(yè)主的接送班車，希望將服務(wù)做得更好。

房地產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)行規(guī)模創(chuàng)新
《第一地產(chǎn)》：現(xiàn)在，房地產(chǎn)發(fā)展是一個較為敏感的問題，在這里，我們暫時撇開政策不談，請問您如何看待張家界這個城市的房地產(chǎn)業(yè)？
肖觀萍：張家界很特殊，從發(fā)展上看，屬于旅游一線城市；但從地區(qū)結(jié)構(gòu)上看，又屬于三線城市；從人口上看還算是四線城市。所以張家界要按一線旅游的標(biāo)準(zhǔn)、按三線城市做規(guī)模，按國際化城市做品位與品質(zhì)，按旅游發(fā)展戰(zhàn)略做國際化宜居城市，讓張家界成為休閑、度假、消費的城市。
張家界未來的房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，延續(xù)時間較長，湘銀集團(tuán)對張家界充滿信心。從未來產(chǎn)業(yè)分布上，張家界第三產(chǎn)業(yè)比例會越來越大，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型會達(dá)到70%～80%，服務(wù)業(yè)將上升。所以房地產(chǎn)的發(fā)展要符合張家界城市化、國際化需要，就需要進(jìn)行規(guī)模創(chuàng)新。

房價會漲，何時出手看需求
《第一地產(chǎn)》：由于目前政策調(diào)控已蔓延至二三線城市，不論是企業(yè)開發(fā)還是購房者買房，資金壓力都很大，您認(rèn)為張家界房價會不會漲？現(xiàn)在能不能出手？
肖觀萍：能不能出手主要是從三個消費需求出發(fā)。
第一，居住需求。消費者只要對產(chǎn)品滿意，就覺得很值，什么時候出手都正確。因為這與價格沒有太大關(guān)系，與購買力及滿意度有關(guān)。
第二，投資需求。對投資者來說，什么時候出手要看投資方向。一是看未來價值，從長遠(yuǎn)來看，在張家界買房肯定會很有價值，現(xiàn)在買合適，未來還會漲。因為張家界的土地資源有限，到未來會越來越呈現(xiàn)“供給小于需求”的態(tài)勢。二是看投資的產(chǎn)品，每一個項目不一樣。如果是住宅地產(chǎn)，就選溢價能力強(qiáng)的大社區(qū)，這樣的社區(qū)房價有升值空間。如果是商業(yè)地產(chǎn)，就選擇現(xiàn)在的商業(yè)中心或是未來可能成為商業(yè)中心的區(qū)域，像天門壹號的商業(yè)，就是未來商業(yè)網(wǎng)點的次中心，擁有五星級酒店、酒店式公寓、毗鄰吉首大學(xué)張家界分校和張家界航空學(xué)院、位于到武陵源景區(qū)的主干道旁等優(yōu)勢。
第三，對資金保值升值的需求。由于每年都有5%～6%的通脹率，所以需要投資來抗通脹。或是買具有區(qū)位優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)，或是投資稀有產(chǎn)品，買別墅、酒店式公寓等高檔物業(yè)。
什么時候出手，要看購買能力，不用太多考慮房價，總的趨勢看張家界的房價還會漲。原因有三：
第一，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直未停，房價低了要促進(jìn)消費，高了要打壓炒房，這是階段性的需求。而張家界要提高經(jīng)濟(jì)實力，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，人們的居住需求就會客觀存在，這是社會的客觀規(guī)律。
第二，經(jīng)濟(jì)增長處于穩(wěn)定期，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量在增加，在經(jīng)濟(jì)比例上約占30%的居住消費也自然會增加。
第三，目前，國家在提倡保護(hù)耕地紅線，這就意味著可以用來開發(fā)的土地資源是有限的。而基礎(chǔ)設(shè)施、公共用地、保護(hù)生態(tài)用地、工業(yè)用地等城市建設(shè)用地需求越來越大。在有限的土地資源下，需求在增加，所以房價會上漲。