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限購、加息沖擊下房價走勢如何變動

更新時間:2018-03-19 12:31:30 來源：z5z9.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網 公眾微信號 2010年9月29日晚間新聞發布“國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的相關房地產調控五個方面的措施及內容。隨后多個城市地方細則迅速出臺，截止10月20日已有14個城市出臺了“限購令”。在房地產調控政策頻頻出臺的當下，央行又宣布自10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，這對于房地產企業來說無疑是雪上加霜，迅速引起了樓市降溫，市場嘩然聲一片。但是“限購”、“加息”真的是針對“高房價”給市場降溫的一劑良藥嗎？答案是否定的。
　　針對“限購”政策可以從以下三個方面進行分析。首先，“高房價”的市場空間依然存在，房價“維穩”或“微漲”成“限購”政策調控的結果。事實上，市場上只是暫時性的出現了一些低成交率的高端樓盤，而其他多數樓盤的價格還在穩步上漲。其次，“限購”政策的時效性太短，從1999年開始，房地產調控政策周期越來越短，單個政策執行周期也表現出“短暫性”特征，政策的執行力度和時效性也越來越受到市場的質疑，并且“限購”屬于行政命令，若以行政手段來長期的干預房地產市場，中國的的市場經濟何在？此外，“限購”抵擋不住通脹的沖擊，“限購”政策允許一個家庭只能購買1至2套房產，如果一個家庭想夠多套房產，必須尋找到合適的具備購房條件的家庭指標來彌補自己的購房需求，這可能會導致倒賣購房指標和搶購現象的產生，進而增加商品房市場交易環節的成本，拉長單個房產在市場流通的時間，從而推高房價。因此，從一定意義上來說，“限購”會導致市場供求關系越來越緊張。
　　而加息表明央行試圖從供給和需求兩方面加強對房地產的調控。不可否認，加息、上調準備金率等緊縮的貨幣政策將直接增加開發商的財務費用，而財務費用的增加又會影響到開發商的存貨周轉水平和項目盈利能力。目前我國房地產行業的資產負債率一般都在60%以上，而在直接融資受阻后，房地產融資渠道比較單一，銀行信貸資金在很大程度上控制著這一行業發展的命脈，因此，在緊縮貨幣政策下，房地產行業的間接融資成本無疑將提高，這對于那些負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產商來說影響非常大。房地產行業的三大核心資源是土地，資金和開發能力，而在這三方面都很強大的企業并不多。加息后擁有多元化融資渠道的房地產企業將在競爭中逐漸顯露優勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額，這將會形成行業中的寡頭，為了彼此的利益，寡頭之間會相互合作，抬高房價；另一方面，加息會使居民的月供增加，若一個家庭貸100萬元商業貸款，30年等額還款，加息后每月所還貸款將增加129元，但隨著CPI上升，人民幣升值，人均收入必將隨之增加，對于這129元來說還是有能力對付的。事實上，對于購房者來說，無論早買晚買都會增加成本，因此，加息對于剛性需求沒有太大的影響。
（據周畢文·搜房博客.. 周畢文：北京理工大學技術經濟與管理系主任） 張家界旅游網

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