2010年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，無非就是房產(chǎn)泡沫、嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場風(fēng)云多變，新政調(diào)控持續(xù)不斷，引發(fā)了一場激烈的爭論和猜測。而張家界的房價(jià)目前并沒有在新政打壓下呈現(xiàn)下降趨勢，甚至還有上漲的可能，是否真像人們所說，這緣于土地價(jià)格問題？近日，市國土資源局副局長谷忠勇做客《第一地產(chǎn)》，對(duì)我們的一些疑問一一作了解答。
房價(jià)由供需決定而非成本決定
記者：隨著張家界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出繁榮之景象。同時(shí)，張家界的房價(jià)也在不斷上漲。有人認(rèn)為，房價(jià)上漲最直接的原因是地價(jià)上漲。針對(duì)這一觀點(diǎn)，您有什么看法？
谷忠勇：這個(gè)問題要簡單回答的話，引用200年前英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖的一句話就夠了：“不是因?yàn)辂湹匾蹲饨瘥溩硬刨F，而是因?yàn)辂溩觾r(jià)貴才給麥地付了租金”。
房價(jià)與地價(jià)，存在一定的相關(guān)性，互動(dòng)機(jī)制比較復(fù)雜。但可以肯定地說：房價(jià)由供需決定而非由成本決定。第一，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)要素之一，生產(chǎn)要素的價(jià)格主要是由產(chǎn)品(房地產(chǎn))的價(jià)格決定的。在土地供應(yīng)充足并且能及時(shí)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品(房地產(chǎn))的前提下，房價(jià)是由房地產(chǎn)市場供求決定，地價(jià)在本質(zhì)上由房價(jià)決定，即間接由房地產(chǎn)市場供求狀況決定。第二，由于土地和房地產(chǎn)市場都是區(qū)域性市場，一定區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地尤其是區(qū)位條件較好的土地是稀缺性資源，呈逐步減少趨勢。在房地產(chǎn)需求始終保持旺盛、“房子不愁賣”的條件下，在這些區(qū)域可以通過“搶地”等一系列手段，進(jìn)一步放大稀缺性，影響市場預(yù)期，推動(dòng)房價(jià)進(jìn)而拉動(dòng)地價(jià)交替上漲。第三；由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)商愿意支付的拿地成本(地價(jià))取決于該宗土地在將來開發(fā)成產(chǎn)品(房地產(chǎn))后的售價(jià)。基于未來土地供應(yīng)總量嚴(yán)格控制、房地產(chǎn)和土地價(jià)格還會(huì)繼續(xù)快速上漲的預(yù)期，開發(fā)企業(yè)愿意支付的拿地成本可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)時(shí)平均地價(jià)水平，甚至有可能達(dá)到現(xiàn)時(shí)房價(jià)的水平。再加上個(gè)別地塊在市場上所獨(dú)有的稀缺性，極易造成所謂“天價(jià)地”的出現(xiàn)。第四，當(dāng)前一些地方房價(jià)快速上漲、“天地價(jià)”等現(xiàn)象與當(dāng)前資本市場形勢、與流動(dòng)性過剩引發(fā)的過旺需求有密切關(guān)系，而且，開發(fā)企業(yè)還可以通過各種手段把“天價(jià)地”的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。第五，據(jù)全國重點(diǎn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例調(diào)查分析，近幾年，總體上地價(jià)占房價(jià)的比重保持在30％左右，近兩年隨房價(jià)升高反而呈小幅下降趨勢。但由于兩個(gè)市場既緊密相關(guān)，又相對(duì)獨(dú)立，各自受多種因素影響，不同年度之間、不同城市之間，房價(jià)、地價(jià)增長不同步。　
土地“招拍掛”背了“高房價(jià)”的黑鍋
記者：有人認(rèn)為是土地“招拍掛”推動(dòng)了地價(jià)的上漲從而推動(dòng)房價(jià)上漲，甚至有人認(rèn)為要變革招拍掛制度，您怎么看待這個(gè)問題？
谷忠勇：如果說土地“招拍掛”推動(dòng)了地價(jià)上漲從而推動(dòng)了房價(jià)上漲，那么我就認(rèn)為“招拍掛”背了“高房價(jià)”的黑鍋。從歷史來看，城鎮(zhèn)土地使用制度改革給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整個(gè)的經(jīng)濟(jì)改革帶來了無限的生機(jī)，這是社會(huì)各界都承認(rèn)的。城市土地改革制度里最重要的就是土地有償使用，土地有償使用又是以土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌作為主要特征的。那么土地招拍掛只是城市土地進(jìn)入市場的形式，它并不能夠左右土地的價(jià)格，地價(jià)從來都不是由某一種供應(yīng)方式來決定的，這是很顯然的。在前幾年，為了降房價(jià)，國家減免了不少稅費(fèi)，但房價(jià)一樣沒降，稅費(fèi)減了以后反倒把這個(gè)空間都給了開發(fā)商作利潤。這就說明無論將房價(jià)構(gòu)成中的哪一個(gè)部分縮小，都不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌，只會(huì)把其他部分相應(yīng)擴(kuò)大。所以土地招拍掛并不能推動(dòng)地價(jià)上漲，反倒是給開發(fā)商在土地購買方面創(chuàng)造了一個(gè)公開、公平、公正的競爭環(huán)境。土地招拍掛的作用和功能非常明顯，除了反腐敗之外，更主要的是規(guī)范了市場，這個(gè)意義非常重大。堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)的改革方向，堅(jiān)定不移地推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，是土地供應(yīng)政策的方向和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下土地資源配置的目標(biāo)。一種制度不可能盡善盡美，一種制度也不可能解決房地產(chǎn)市場的所有問題。對(duì)土地招拍掛制度實(shí)施過程中不夠完美的方面，國土管理部門正在采取多種途徑研究探索完善之策。
土地政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有兩大新要求
記者：針對(duì)目前房價(jià)持續(xù)上漲的局面，從土地使用方面來看，國家針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了哪些新的規(guī)定和政策？
谷忠勇：今年元月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即“國十一條”）；4月，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（即“新國十條”），3月，國土資源部接著下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（即“國十九條”），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，具體有以下幾點(diǎn)新的要求：一是對(duì)土地出讓價(jià)款的繳納有了新的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有了更嚴(yán)格的要求。根據(jù)規(guī)定，對(duì)用地單位欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。對(duì)于政府來說，提出了“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”的新要求，并將這項(xiàng)指標(biāo)列入了相關(guān)部門工作年度考核內(nèi)容。
三層面解決市民住房問題
記者：張家界作為三線城市，人均收入并不高，您認(rèn)為該如何讓更多的人買得起房或居有其所？
谷忠勇： 針對(duì)我市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，解決群眾住房問題，大致有三個(gè)層面。
首先是低收入群體的住房保障，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、農(nóng)民工宿舍以及棚戶區(qū)和城中村改造。這一部分應(yīng)該是無稅費(fèi)、低成本的，政府在這方面有“托底”的責(zé)任，要狠下功夫予以解決。政府部門要嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，確保資金、土地供應(yīng)和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
　　其次是通過市場調(diào)節(jié)解決的部分，包括中等收入群體的普通商品房和高收入群體的高檔商品房。對(duì)普通商品房，政府要增加有效供給，同時(shí)防止熱錢進(jìn)入炒高房價(jià)，努力把雙職工家庭房價(jià)收入比控制在一定的比例。對(duì)高檔商品房，要嚴(yán)格控制占地規(guī)模和比重，抑制房價(jià)的非理性上漲。還要實(shí)施差別化信貸、稅費(fèi)政策，嚴(yán)格二套房信貸管理。
　　最后是農(nóng)村住房。要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村危舊房改造力度，引導(dǎo)農(nóng)村居民相對(duì)集中居住。
上半年我市土地供應(yīng)總量大幅增長
記者：請(qǐng)問上半年我市土地供應(yīng)狀況如何？
谷忠勇：今年上半年我市土地供應(yīng)總量是192.2915公頃，其中商服用地55.6581公頃，工業(yè)用地23.1060公頃，住宅用地89.1989公頃，公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地24.3286公頃；2009年同期供地總量40.1594公頃，其中商服用地0.8966公頃，工業(yè)用地4.3089公頃，住宅用地27.3841公頃，公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地3.5833公頃。
從這些數(shù)據(jù)我們很容易看出，今年上半年我市的土地供應(yīng)總量大幅增長。供地總量是去年同期的478.82%，其中住宅用地是去年同期的325.73%。這同全國的形勢差不多。就全國而言，一線城市土地供應(yīng)量較為平穩(wěn)，二三線城市土地供應(yīng)量大幅增長。2010年，三線城市的土地市場充滿生機(jī)，很多一線城市的開發(fā)商把眼光投向了張家界，為我市土地市場注入了活力。
下半年我市樓市將保持平穩(wěn)
后幾年或有變化
記者：您認(rèn)為下半年我市土地供應(yīng)及房地產(chǎn)市場發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢？
谷忠勇：下半年，我認(rèn)為我市房地產(chǎn)市場不會(huì)大起大落，全市樓市依舊有望保持相對(duì)平穩(wěn)狀況。理由有三：其一，我市的土地供應(yīng)總量充足，結(jié)構(gòu)合理。在保證住房供地總量的同時(shí)，確保“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房”三類住房的建設(shè)用地。市、區(qū)、縣政府部門都按照 “三類住房用地不少于住房供地總量的70%”的要求指定了供地計(jì)劃并在不折不扣地落實(shí)；其二是價(jià)格泡沫成分少，國家調(diào)控政策重點(diǎn)是針對(duì)“房價(jià)上漲過快的城市”，對(duì)三線城市影響不大。不論是單純的土地價(jià)格還是房價(jià)，張家界目前都處于一個(gè)比較合理的狀態(tài)；其三是我市的住房消費(fèi)以自住消費(fèi)為主，投資和投機(jī)購房比重少。大多數(shù)購房戶是為了解決基本居住問題或改善自我居住條件，只有少數(shù)是短期投資或中長期投資。“熱錢”進(jìn)入我市炒房的現(xiàn)象暫未發(fā)現(xiàn)。
不過應(yīng)該注意的是，隨著大量資金的涌入，今年我市整個(gè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)的前期指標(biāo)一直處于高位狀態(tài)，后幾年我市房地產(chǎn)市場將會(huì)面臨集中供應(yīng)的釋放期，到時(shí)房地產(chǎn)市場的形勢也許會(huì)出現(xiàn)一些變化。

采訪札記：一直以來，對(duì)房價(jià)望而生畏的市民，總結(jié)了房價(jià)難降的幾大緣由，其中就包括土地問題，表面看來這也有一定的道理。但我們通過此次采訪，從另一角度認(rèn)識(shí)到了房價(jià)背后的深層問題。不過對(duì)于張家界來說，房價(jià)本身并不存在泡沫，而且保障性安居工程建設(shè)備受重視，因此，要讓市民居有其所并不難。從目前房地產(chǎn)市場的整體狀況及我市上半年的土地供應(yīng)狀況來看，我市作為三線城市，房地產(chǎn)業(yè)充滿活力，在下半年或?qū)⒈３制椒€(wěn)健康發(fā)展。