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日常生活

五年辦不下房產(chǎn)證業(yè)主真的沒辦法

更新時間:2018-03-19 12:32:33 來源:z5z9.cn 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
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  業(yè)主購房五年,始終拿不到房產(chǎn)證。開發(fā)商百般托詞、屢屢承諾,卻一直不去辦理,背后究竟有什么原因?相關(guān)部門無力監(jiān)管、法律維權(quán)意義不大,業(yè)主遇到此類情況,難道真的束手無策?記者近日調(diào)查北京一處樓盤,走近房產(chǎn)證“難產(chǎn)”之謎。

  房產(chǎn)證辦不下來 業(yè)主“一點(diǎn)辦法都沒有”
  “房產(chǎn)證已經(jīng)拖了好幾年了,(開發(fā)商)每次都說再等等,我們已打了好幾年的電話,每次開發(fā)商都給我們一個日期,到那個日期再打電話開發(fā)商就說還是辦不下來。”一提起房產(chǎn)證,北京的王女士便很無奈。
  王女士2005年10月在馬連道東街15號院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋,購房合同約定房屋交付使用后720日內(nèi)取得房產(chǎn)證,但直到目前還沒看到房產(chǎn)證的影子。
  在同一小區(qū)購房的彭女士也有類似遭遇。“我們對房子的戶型不滿意、孩子也上不了好小學(xué),所以想換一套,但因?yàn)橐恢睕]拿到房產(chǎn)證,如果出現(xiàn)糾紛會特別麻煩,所以沒能賣。因?yàn)榉慨a(chǎn)證,我們不得不暫時擱置眼前的一些計劃。”
  據(jù)彭女士介紹,該小區(qū)1、2號樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產(chǎn)證,很多業(yè)主曾多次詢問和催促開發(fā)商,開發(fā)商要么語焉不詳,要么百般托詞,始終不積極辦理房產(chǎn)證或進(jìn)行賠償。
  記者在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同上看到,合同規(guī)定如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,買受人可退房并獲得房價款和已付房價款1%賠償金;如果不退房,可獲得已付房價款1%的違約金。
  “按照合同約定,我們只能拿到6000多元的違約金,但我們的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些!”彭女士說。而王女士也對記者說,“我們只能等,一點(diǎn)辦法都沒有。如果現(xiàn)在退房,以目前的房價什么房都買不起;如果要違約金也沒有多少,而且開發(fā)商連這些違約金也不給。”
 
  房產(chǎn)證“難產(chǎn)”已成行業(yè)“潛規(guī)則”?
  就房產(chǎn)證為何五年未辦這一問題,記者直接詢問了紅蓮晴園項(xiàng)目的開發(fā)商,開發(fā)商一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說:“沒有什么原因。每個小區(qū)、項(xiàng)目的具體情況都不一樣,我們是按正常程序辦的,房產(chǎn)證現(xiàn)在正在辦理。”
  記者了解到,國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定:“現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”但據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱,在現(xiàn)實(shí)操作中,開發(fā)商很少能在90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證,最多是在90日內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)證。而購房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時限一般都為一至兩年。
  這名業(yè)內(nèi)人士說,其實(shí)只要辦理了大產(chǎn)權(quán)證,將大產(chǎn)權(quán)證和購房合同交給房管局,業(yè)主分割產(chǎn)權(quán)證的辦理時間最長不應(yīng)超過20天,就算購房人以貸款方式買房,最長時限也不應(yīng)超過一個月。
記者從宣武國土房管服務(wù)大廳了解到,紅蓮晴園項(xiàng)目已具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件,只是開發(fā)商一直沒申請辦理。而劉姓銷售總監(jiān)也說,項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)證早已辦好,那么業(yè)主的分割房產(chǎn)證為何遲遲未辦?
  對此開發(fā)商仍未正面回答,只是說:“這兩年政策波動比較大,間接影響了房產(chǎn)證的辦理,具體原因就不方便說了。”
  業(yè)內(nèi)人士向記者分析,房產(chǎn)證拖延不辦可能有幾種原因,其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無法辦理。如果已辦理了大產(chǎn)權(quán)證,那么問題可能是,辦證時開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金,這部分資金總額很大,開發(fā)商資金可能一時周轉(zhuǎn)不過來。
  另外,開發(fā)商在樓盤建設(shè)過程中,還有可能抵押土地或項(xiàng)目來融資,這也會影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證。除此之外,驗(yàn)收不合格、未繳納配套費(fèi)等都可能是原因。

業(yè)主遭遇維權(quán)難 如何贏得話語權(quán)
  記者采訪了解到,購房多年卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主不在少數(shù)。那么,拿不到房產(chǎn)證究竟有什么風(fēng)險,業(yè)主又應(yīng)該如何維權(quán)和增加話語權(quán)?
  北京市隆安律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師表示,既然合同有明確約定,業(yè)主可按合同約定主張開發(fā)商按約定時間辦理房產(chǎn)證,一旦遲延同樣可以主張相應(yīng)的違約金。
  房產(chǎn)糾紛專家、盈科律師事務(wù)所高級律師張仁藏分析認(rèn)為,房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬唯一、也是最直觀的憑證。如果業(yè)主一直無法拿到房產(chǎn)證,對房產(chǎn)的所有權(quán)就得不到確定。在不能做權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況下,房屋就不能交易,業(yè)主作為交易相對方,也面臨很大風(fēng)險。
  因此,購房者在簽訂合同前,首先要對樓盤有一定了解,查詢項(xiàng)目土地的性質(zhì)是出讓還是劃撥,如果是劃撥就無法拿到產(chǎn)權(quán)證。同時,也要重視并積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
  張仁藏說,在約定期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證,開發(fā)商肯定存在違約行為,業(yè)主可以起訴開發(fā)商。需注意的是,業(yè)主要避免錯過訴訟時效。有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來共同維權(quán),以增加維權(quán)力度。
  而在實(shí)際操作中,很多業(yè)主即便維權(quán),能獲得的違約金也很有限,選擇退房又損失太大。對于這種兩難境地,張仁藏建議,可在商品房預(yù)售合同的范本中,加重開發(fā)商的違約責(zé)任,以發(fā)揮更大的約束作用。
  同時,造成維權(quán)難的另一原因是,對開發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機(jī)制。有多名業(yè)主稱,他們在向區(qū)房管局咨詢此事時,工作人員只是要他們與開發(fā)商聯(lián)系。而記者在詢問時也得到這樣的答復(fù):“開發(fā)商不來辦,我們也沒辦法。我們沒有義務(wù)督促開發(fā)商來辦證。”
  對此業(yè)內(nèi)人士建議,政府部門要更多地發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用,相關(guān)部門可以對不積極辦理房產(chǎn)證的開發(fā)商進(jìn)行適當(dāng)處罰,在拿地和建設(shè)方面進(jìn)行更多限制,以敦促開發(fā)商盡快辦理房產(chǎn)證。

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