導讀：2010年12月，張家界市被列入國家旅游綜合改革試點城市，為張家界加快旅游產業發展和轉變旅游經濟發展方式、推進世界旅游精品建設帶來新的機遇。目前，張家界已正式出臺國家旅游綜合改革試點的指導意見和總體方案，通過先行先試，將在5年內，著力構建“六大體系”，即構建完善的服務體系、以旅游業為主導的現代產業體系、可靠的生態環境保護體系、嚴實的安全防范體系、發達的城市智慧智能體系、高效的公共管理體系。全面提升旅游城市的“四大功能”，即提升綜合服務功能、基礎設施功能、集聚輻射功能、國際旅游城市功能，以實現旅游產業大市向旅游經濟強市跨越。

    被列入國家旅游綜合改革試點城市之后，2011年6月8日，中國政府網全文刊載了我國首個全國性國土空間開發規劃《全國主體功能區規劃》，張家界名列其中。早在2010年12月，國務院就將這份規劃印發全國各省份和國務院有關部門，并要求盡快組織完成省級主體功能區規劃編制工作，調整完善財政、投資、產業、土地、農業、人口、環境等相關規劃和政策法規，建立健全績效考核評價體系，全面做好《規劃》實施的各項工作。

    《全國主體功能區規劃》要求根據不同區域的資源環境承載能力、現有開發密度和發展潛力，統籌謀劃未來人口分布、經濟布局、國土利用和城鎮化格局，逐步形成人口、經濟、資源環境相協調的空間開發格局。張家界的“大鯢國家級自然保護區”及“八大公山國家級自然保護區”被列為國家禁止開發區。

    10月16日，由張家界市人民政府主辦，張家界市房地產管理局、張家界廣播電視臺聯合承辦的“美麗無國界宜居張家界”——中國•張家界第二屆旅游地產博覽會暨第六屆房交會新聞通氣會召開。本屆旅游地產博覽會將于10月26日到29日在張家界逸臣廣場舉行。展館面積達18000多㎡，設標準展位42個，異形展位17個，32家房地產開發企業及相關部門，20家建材、家居、裝飾、銀行、中介等相關企業，120家旅游服飾、美食企業參展。

    為此，《王力黑會客廳》首次將2011年8月所做的一期訪談發布，就張家界房地產管理局局長李步群如何看待城鄉關系，城鄉之間如何實現均衡的、可持續的發展，旅游地產的發展將走向何方等問題進行一番回顧。


    王力黑：開發旅游地產，張家界的優勢在哪里？

    李步群：張家界開發旅游地產的優勢是顯而易見的。因為張家界是一座知名度很高的旅游城市，在國內也好，在東亞、南亞也好，甚至在歐美國家，知名度也在逐步上升。如果概括性來講，張家界是一座國內外知名的旅游勝地。第二，張家界的旅游資源屬于世界稀缺的自然資源，是獨一無二的，具有多個層面的價值，比如說審美的價值。中國的山水畫，以前我們總認為是一種臆造，是一種杜撰，其實它源自于生活的本源。另外，張家界的自然資源還具有很高的科考、科普價值，張家界地貌是地球變化的一部簡史，地球3.8億年的變化刻錄在張家界的地貌當中。人對歷史的東西往往很看重，因為人類只有在歷史遺留的環境中去考察，人類的力量才會變得厚實，張家界3.8億年地貌的變化吸引著人類去探索和追尋。同時，張家界的山水對人類具有包容性。平時我在武陵源游覽過程當中，我常常將張家界的風光和其它地方進行比較，我發現張家界的山水能將人融入到自然的生態之中，人可以和自然進行對話。張家界有句話叫做“奇峰三千，秀水八百”，這里的山水非常奇特，就像一位妙齡少女，有身材，有三圍，非常秀麗。游客可以和張家界的山水進行面對面地沉思和交流。張家界有位作家叫羅長江，他寫過一本書，叫《與張家界大峰林對話》，游客融入到張家界的山水中以后可以自然地放松心情，從都市生活的壓力中解脫，進入到另一種純凈、本源的生命體驗中去，讓一個人從社會人返璞歸真到一個自然人。也就是說，張家界的山水非常適合休閑。
    另外，張家界屬于欠發達地區，開發的強度不大，自然資源的開發相對于發達地區而言，基本處于未開發狀態，生態環境，水、空氣非常純凈、清新。你拿自來水燒開以后直接喝，都會感到一絲甜味。這在長沙、湘潭那些地方是不可想象的。

    王力黑：張家界的旅游地產項目主要是指哪些項目？

    李步群：在張家界這樣一個世界稀有的旅游地區，發展地產肯定是旅游地產，別人來張家界憑什么？憑的就是“旅游”二字，沖著旅游來的地產，那肯定是旅游地產?；\統地講，這就是別人來張家界開發旅游地產的原因。具體來講，我的理解是，它可以劃為三個層面。

    一個是和旅游產品相融合的復合型地產，就是旅游地產。它有幾個特征，首先它具有房地產的特征，因為它需要設施、土地和空間的支撐，具備建筑物的外在形態，等等；然后，它具有旅游產品的功能，像武陵源、天門山這些景區，它也是旅游產品，但其主要是觀光型旅游產品，但要滿足游客的休閑、度假、娛樂的需求，就需要提供相關的服務，這種服務的項目，就體現在旅游地產方面。比方說，現在正在修建的高爾夫球場，碧桂園的項目和武陵源溪布街的項目，就是一種休閑旅游產品，那這些就是旅游地產項目?，F在要發展的就是具備旅游產品功能的旅游地產項目。城市的發展就在于產業的發展，產業的發展則需要產業項目的支撐?，F在來講，張家界的觀光型旅游產品開發已經能滿足游客的需求，現在需要的，就是旅游產品的轉型、提質，由觀光型旅游產品向度假型旅游產品轉變、過渡。站在房地產開發的角度來講，就是要發展復合型的旅游地產項目。

    第二個就是，旅游住宅地產的開發。為什么叫旅游住宅地產呢？就是說，購房者是外地人，是沖著張家界世界知名的旅游勝地來的消費者。別人為什么要選擇來張家界置業、投資呢？我說過四句話：占賞世界遺產、享受純真生態、體驗湘西人文、宜居美麗境界。這就是張家界的四大特質，很多人愿意在張家界買套房子，有空來張家界住一住，調節一下生活的方式，同時也可以作為一種投資。當然，來張家界置業的都是中產階級以上的消費群體，那么居住的環境，小區的檔次、設施配套比一般性的商業地產的要求要高很多。

    第三點，就是傳統意義上的酒店、餐飲的地產項目。你會說酒店、餐飲項目哪里都有，那我為什么要把它劃入到旅游地產的范圍里去呢？因為張家界的酒店、餐飲項目主要的消費群體是游客，是旅游眾多環節中重要的一環，在管理和運營方面相對于一般的酒店、餐飲項目具有獨特性，所以也需要將其納入到旅游地產中來。

    王力黑：目前張家界旅游地產亟待解決的問題有哪些？

    李步群：目前最需要解決的問題，就是旅游地產項目規劃的問題。在我看來，張家界的城市規劃定位早已明確，市委市政府提出的是打造世界旅游精品城市和國際性的風景旅游休閑度假城市。那么張家界的城市規劃，就是要按照張家界的城市發展戰略目標和定位來進行。規劃的前提是研究，研究之后是策劃，然后才可以實施。這個規劃首先是產業項目的規劃，我前面說了，城市發展的核心是產業的發展，只有產業發展了，才能提供更多的就業崗位，才會有人氣，有了人氣才會有其它任何東西。

    而產業的規劃，目前看得最透的，上下思想一致的，就是旅游產業，旅游產業是張家界的主導產業，像大連、桂林、青島等城市也是旅游城市，但旅游產業只是這些城市綜合性產業中的一部分，它具有旅游城市的功能，但都不像張家界這樣，是座徹頭徹尾的旅游城市，它是由旅游而生、由旅游而成長的城市。那么，產業項目的規劃顯得尤為重要，涉及到它的可持續性和發展前景。

    旅游產業的規劃是產業思路的規劃，是一種概念性的規劃。這個規劃前不久已經做了，現在要做的就是進一步將旅游產業的規劃轉化為產業項目的規劃。旅游產業項目的規劃實際上就是旅游地產的規劃，旅游地產項目的規劃沒有做，那么這個城市規劃也是空的。城市規劃的可行性和科學性因為缺失了產業項目的規劃，所以我個人認為，城市規劃還處于未定狀態。因為，旅游產業項目規劃不能根據城市規劃來做，而是城市規劃要根據旅游產業項目來做，因為旅游產業項目的規劃是有苛刻的要求的，不是在城市規劃里畫幾個方格子涂上顏色，說這個是干什么的，那個是干什么的就可以的，以后將旅游地產項目往方格子里套進去是不行的，本來應該是產業項目規劃在前，城市規劃在后，旅游產業規劃應當指導城市規劃，而事實上，張家界的城市發展是由產業項目帶動的，這就導致城市規劃不停地調規。

    目前產業規劃不是由政府來指導，而是由開發商在指導，開發商指導只會根據自身的商業需要來規劃，缺乏戰略眼光。這樣的規劃是否符合張家界城市的定位，是否具有可持續性和科學性，這個講不清楚，有很多值得質疑的地方。旅游產業項目的規劃需要很強的專業性，不是我們自己可以做出來的，需要請專家團隊來做。我所說的專家不是指大學教授，大學教授是做學問的，重點放在規劃概念的研發上面，在大的方面可以汲取他們的智慧，聽取他們的意見，但如果讓他們具體來做是不行的。所以上個月召開旅游地產高峰論壇，很多國內外的學者、專家就指出這一點，目前張家界要做的，就是旅游地產項目的規劃。這個規劃，不能只由城建部門來做，還需要旅游部門參與，要把城建專家和旅游產業方面的專家都要請來。

    王力黑：那么，張家界房地產市場的發展現狀是什么樣的？

    李步群：這個問題要從兩個層面來講。第一個層面分為兩點：第一，從目前張家界城市發展的水平和狀況來看，態勢良好。我這里有一組數據可供參考：2011年1～6月份，全市房地產開發投資總額為12.2億元，同比增長65%；房地產施工面積為286萬平米，同比增長90.6%；新開發面積88萬平米，同比增長81.3%；竣工面積37萬平米，同比增長66.8%；商品房銷售面積47.1萬平米，同比增長25.6%；城區商品房均價3050元/㎡，保持了近三年的增長態勢。第二，同時我們也看到，近年來，張家界商品房開發的增幅與張家界本地居民的住房需求的增長是不相稱的，有一定差距。張家界商品房的保有量的比例與全國平均水平差不多，超過了城市家庭住房平均水平的2.5倍以上。這個數據就說明張家界的一部分商品房具有投資的性質。投資的商品房作為租房對外出租，就關系到張家界流動人口的多少。

    第二個層面，張家界建市20多年，是一座成長型的城市，這種成長有一個“華麗轉身”的前景存在，就是由觀光型旅游城市向度假復合型旅游城市轉型、提升，張家界的發展將迎來實質性的飛躍。目前，整個中國處于城市化階段、工業化階段和城區化階段，城市化和工業化不是均衡發展的，農村人口向城市轉移也不是均衡地轉移，需要產業中心的轉移，這樣才能提供就業崗位。張家界旅游產業轉型、提質以后，就業空間將更加廣闊。然后還有一個工業化的問題。按照傳統的觀點來講，張家界這個地方不適宜發展工業，但從目前工業發展趨勢來看，張家界有發展工業的空間，按照我前面說的四句話，張家界是一座宜居的城市，我們至少可以幻想發展企業的運營和研發總部的經濟，也就是說，張家界這么好的居住環境，可以吸引一些企業將運營總部和研發的環節放在張家界，工廠和車間不要放在張家界。說這么多就是想說明一點：張家界是一座成長型的城市，是一座充滿生命力的城市，發展前景廣闊，房地產業的發展同樣廣闊。我感覺，省內除了長株潭等少數城市，張家界的發展前景是最好的。

    除此之外，還有一種情況不容忽視，就是航空港的發展帶動城市的發展。一個地區的發展，并不僅僅取決于當地的資源，國際航空港的開通也會帶來意想不到的經濟發展，開通國際航班就能整合世界資源，就可以與世界上那些經濟中心發生聯系，導入他們的生產要素來這里發展。這種發展模式有個典型的案例，就是迪拜。那里是沙漠，沒有什么資源，但他們開通了國際航班，規劃了很好的產業布局，吸引全世界的人到那里投資和消費。他們和周邊國家并沒有多少聯系，他們聯系的是世界上發達國家的經濟中心。張家界前不久開通了國際航班，海關也即將投入運營，整個湖南只有兩個航運港，一個在長沙，一個就是在張家界。從某種意義上來講，張家界的航運港更具吸引力。外國的高端游客沒有理由去長沙，但有理由來張家界。來了張家界以后，如果他覺得張家界適合他的產業的布局，就很有可能到張家界來發展。所以，張家界非常具有成長性，張家界的旅游地產也有一個非常美好的前景，而這個前景的實現就在于我們怎么去做，我們如何選擇科學合理的發展路徑去推進。

    王力黑：就旅游地產而言，國內有哪些城市的發展經驗可供張家界借鑒？

    李步群：我覺得，它山之石可以攻玉。很多城市的旅游地產發展經驗值得我們借鑒，比如說海南的三亞，它的旅游地產品牌的營銷策略是非常成功的。現代社會的生產消費流通跟以前不一樣了，以前是生產決定消費，現在是消費決定生產，消費環節里面又包含了營銷決定消費，通過概念營銷影響消費者的心理，張家界旅游地產的概念營銷、品牌營銷方面需要學習。海南，包括三亞，旅游地產做得好也可能與國家政策的支持相關聯，當然，我們也要看到教訓，當年海南旅游地產的急劇膨脹導致了樓市的泡沫，后來沉寂了好多年。

    王力黑：你說到消費和生產，旅游地產的發展怎么協調兩者之間的關系？

    李步群：消費和生產，你不好說哪個在前哪個在后，他們是犬牙交錯在一起的，并非截然分開的。我認為，作為政府應該雙管齊下，一方面基于城市發展的規劃和發展的前景，要策劃影響旅游地產的概念和品牌，同時齊頭并進地，勇于吃第一只螃蟹，吸引具有戰略眼光的旅游地產開發商和投資者，等營銷啟動以后，等市場啟動以后，我們會得到很好的銜接，我們就有和營銷宣傳相一致的旅游地產項目供別人來置業?，F在這兩個方面都很缺乏，從戰略意義上看張家界的地產項目，目前唯讀最成功，從外地引進的地產企業，既有戰略眼光又有雄厚實力的，少之又少。政府層面，旅游地產項目規劃方面又有所滯后，沒有一個具體的項目規劃拿出去招商，都是一些概念性的招商，誰有錢都可以來。另外，中國民間資本過剩，這些過剩的民間資本不是生產性的資本，而是投機性的資本，他們來張家界之后主要是想拿地作為一種投資，并不是想做一個具有戰略意義的旅游地產項目，這樣的項目建設就很值得讓人擔心。戰略性的投資商，他看中的是這個地方的發展前景，不單單只看眼下利益，張家界目前大部分地產投資商都不具備這樣的特征。

    王力黑：投資張家界旅游地產除了需要戰略性眼光，還需要哪些基本要素？

    李步群：判斷一個投資商的戰略性眼光，就在于看他的項目規劃是不是符合這座城市的定位，是不是和政府的戰略目標一致。當然，具體項目的研發、策劃首先是由企業做的，但是項目的策劃需要符合大的城市規劃和定位，城市的發展建設必須由政府來主導，否則就會亂套。政府主導才可能實現持續、科學發展。除此之外，最重要的一點就是技術支撐，旅游地產的開發需要專業的技術性團隊來做才可能做得好，項目的設計，包括功能配套等方面都必須合理，要符合市場消費需求，沒有技術支撐的企業也不可能做出好的規劃，更不可能具備戰略眼光。還有一點，就是市場運作。只有善于市場運作，才可能出效益，才能達到雙贏。最后，我個人還有一個觀點，對于全國來講都是一樣，我覺得發展的秩序比發展的速度更重要。胡-錦-濤總書記提出要實踐科學發展觀，前幾天山東的動車追尾和云南的公路坍塌，為什么會發生這樣的事故？這就是發展的秩序出了問題。所謂發展的秩序需要從三個層面來理解。一個是技術層面，就是一個項目的論證、設計、施工都要按照科學的、技術的程序走，不能夠粗制濫造，不能夠趕工期；第二是法規層面，政府部門對項目建設的監管要依照法規進行，要一視同仁地對待；第三就是來自是政治層面的，就是要落實科學發展觀，要扭轉中央對地方政績考核的陋習。在芬蘭，一棟私房的建設至少需要兩年，從規劃、建設等環節，管理得非常嚴謹，在這棟私房的建設當中，各個部門都要參與監管，在建設當中出現什么問題，首先就要停下來，技術部門和政府部門進行會商，將問題解決好之后再繼續建。所以他們的房子都是精品房子。而在我們國家，一個大項目，一年半載就能完工，但其實都是垃圾，最后還是得拆掉，中國房子的壽命才二、三十年，這就是我為什么要說發展的秩序比發展的速度更重要的原因。

    王力黑：目前張家界對旅游地產的發展有哪些政策上的支持？

    李步群：按照國家政策，目前沒有特別的優惠政策，因為不能與中央政策相悖。但是借助張家界被列入國家旅游綜合改革試點城市的契機，我們會爭取給外地來張家界置業的業主市民待遇，主要是進出張家界景區永久免門票的優惠，目前正在研究，通過技術性的調整，是有辦法實現的。比如說，旅游地產企業一般都要花費一大筆錢來進行營銷，我們可以從營銷費用里面拿出來一部分用來補貼門票費用，這樣更能吸引外地消費者來張家界置業，因為外地業主來張家界置業就是沖著張家界的旅游來的，這樣皆大歡喜，何樂不為。另外一個就是按揭的問題。我們正在和金融機構進行銜接，因為旅游產業是國家倡導的主要產業之一，鼓勵大家來張家界置業，改善居住環境，提高幸福生活指數，這是黨和政府要求的。外地人來張家界買房子，我們不能把他當成投資者，而是要把他當成改善性的、提高幸福指數的居民，所以我們要做到把他們當成本地市民一樣看待，享受本地市民一樣的待遇。張家界既然是國家旅游綜合改革試點城市，在政策方面就需要一定的操作空間，不然這么能叫旅游綜合改革試點城市呢？這些問題我們都會努力爭取，其它政策的支持，需要和宏觀政策相一致，因為張家界旅游地產本來就屬于稀缺資源，在最初的市場培育期，政府會努力協調和爭取。